Su arrendador tiene que repararlo. Eso no es un favor — es la ley.

Lo que California le exige a todo arrendador

Civil Code § 1941 dice lo mismo desde 1874: el arrendador debe entregar la vivienda “en condiciones aptas para ser habitada, y reparar todo deterioro posterior que la vuelva inhabitable.” Ese deber no depende de lo que diga su contrato de arrendamiento, y su arrendador no puede hacer que usted renuncie a él.

Civil Code § 1941.1 detalla los requisitos. Una unidad es legalmente inhabitable si carece sustancialmente de cualquiera de los siguientes elementos:

• Impermeabilización y protección contra la intemperie efectivas — techo y paredes exteriores en buen estado, y ventanas y puertas sin roturas
• Instalaciones de plomería y de gas en buen estado de funcionamiento
• Un suministro de agua aprobado, capaz de producir agua corriente fría y caliente, conectado a un sistema aprobado de eliminación de aguas residuales
• Instalaciones de calefacción en buen estado de funcionamiento
• Iluminación eléctrica y cableado en buen estado de funcionamiento
• El edificio y los terrenos limpios, higiénicos y libres de escombros, suciedad, desperdicios, basura, roedores y otras plagas
• Recipientes adecuados para la basura y los desperdicios
• Pisos, escaleras y barandales en buen estado
• Un buzón de correo con cerradura, en los hoteles residenciales

La garantía implícita de habitabilidad

En 1974 la Corte Suprema de California resolvió Green v. Superior Court (1974) 10 Cal.3d 616, y cambió para siempre el equilibrio entre arrendadores e inquilinos. Todo contrato de arrendamiento residencial en este estado incluye ahora una garantía implícita de habitabilidad — la promesa, incorporada a su arrendamiento aunque nadie la haya escrito, de que el lugar será apto para vivir.

Lo que eso significa en la práctica: la renta y la habitabilidad van unidas. Si el arrendador no entregó una vivienda habitable, no se ganó por completo la renta, y esa diferencia es dinero que le pueden deber a usted. Seis años después, Stoiber v. Honeychuck (1980) 101 Cal.App.3d 903 confirmó que el inquilino no está limitado a los remedios del contrato — la misma conducta puede sustentar reclamos extracontractuales (tort), que es de donde salen la angustia emocional y los daños punitivos.

Por separado, Health & Safety Code § 17920.3 define lo que es un edificio deficiente (“substandard”), y la lista es amplia: saneamiento inadecuado, moho visible, infestación, riesgos estructurales, cableado o plomería defectuosos, protección deficiente contra la intemperie, riesgos de incendio, salidas inadecuadas. Una reforma de 2025 la extendió para proteger también a los vecinos, no solo a los ocupantes.

Lo que usted realmente puede hacer al respecto

Reparar y descontar

Civil Code § 1942 le permite arreglar el problema usted mismo y descontar el costo de la renta — pero los límites son estrictos. La reparación no puede costar más de un mes de renta, y solo puede usar este remedio dos veces en un período de 12 meses. Tiene que avisarle al arrendador y darle un tiempo razonable para actuar; se presume razonable esperar 30 días. La misma sección le da una segunda opción: desocupar la vivienda y quedar liberado de pagar más renta.

La prohibición de cobrar renta — Civil Code § 1942.4

Esta es la ley de habitabilidad más fuerte que existe, y también la más malentendida. Le prohíbe al arrendador exigir o cobrar renta — pero solo cuando se cumplen las cuatro condiciones siguientes:

1. La unidad carece sustancialmente de una característica del § 1941.1, o es deficiente (“substandard”) según Health & Safety Code § 17920.3 a un grado que pone en peligro la vida, la integridad física, la salud, la propiedad, la seguridad o el bienestar;
2. Un inspector público de vivienda inspeccionó realmente la propiedad y le notificó al arrendador por escrito;
3. Las condiciones no se han corregido 35 días después de que se entregó esa notificación, y la demora es sin causa justificada;
4. Usted no causó las condiciones.

Donde aplica, el § 1942.4 le da sus daños reales más daños especiales que el tribunal fija en no menos de $100 y no más de $5,000, y honorarios de abogado.

Demandar por daños

La mayoría de nuestros casos de habitabilidad no son casos de reparar y descontar. Son casos de daños y perjuicios — presentados después de los hechos, por lo que el inquilino tuvo que vivir. Según los hechos, esos reclamos pueden incluir incumplimiento de la garantía de habitabilidad, negligencia, estorbo privado (Civ. Code § 3479), incumplimiento del pacto de goce pacífico de la vivienda, violaciones de leyes e imposición intencional de angustia emocional.

Si un desastre dañó su edificio

Después de los incendios de enero de 2025, California promulgó nuevas obligaciones que entraron en vigor el 1 de enero de 2026. Civil Code §§ 1941.8 y 1941.9 exigen que el arrendador repare los daños relacionados con el desastre conforme a los protocolos de limpieza establecidos, dé al inquilino aviso por escrito de esa remediación, y conserve el arrendamiento y el derecho a regresar a la renta que había antes del desastre. La ley crea la presunción de que una unidad con escombros del desastre es inhabitable hasta que una agencia de salud pública determine que no hay sustancias tóxicas presentes.

Esta área es nueva y casi no se ha puesto a prueba. Si un incendio lo desplazó y su arrendador está tratando su arrendamiento como terminado, o está tratando de volver a rentar su unidad a un precio más alto, hable con nosotros.

Cuánto tiempo tiene

Los plazos en California varían según el tipo de reclamo, y por lo general aplica más de uno a la vez:

• Cuatro años — incumplimiento de un contrato de arrendamiento escrito (Code Civ. Proc. § 337(a))
• Tres años — violación de una ley como el § 1942.4, y estorbo o daño a la propiedad (Code Civ. Proc. § 338)
• Dos años — lesiones personales, incluida la enfermedad causada por las condiciones de la unidad (Code Civ. Proc. § 335.1)
• Dos años — incumplimiento de un contrato de arrendamiento verbal (Code Civ. Proc. § 339)

Esas son reglas generales, y las excepciones importan. Las condiciones que siguen ocurriendo con el tiempo se cuentan de otra manera que un solo hecho aislado. Si su arrendador es una autoridad de vivienda u otra entidad pública, es posible que haya que presentar un reclamo ante el gobierno en seis meses — mucho menos que cualquiera de los plazos de arriba. No trate de calcular esto por su cuenta.

Qué guardar, empezando hoy

• Fotos y video, con fecha. Tomas abiertas para el contexto, tomas de cerca para el detalle. Un video en el que camina por la unidad narrando lo que ve vale más que cien fotos.
• Cada solicitud por escrito. Mensajes de texto, correos electrónicos, tickets de la aplicación, mensajes del portal. Si lo pidió en persona o por teléfono, mande después un texto corto para que quede constancia: “Le confirmo que hoy le avisé de la gotera en el techo de la recámara.”
• Cumplimiento de códigos (code enforcement). Llame a su ciudad o condado. Guarde el número de caso y el informe de inspección.
• Expedientes médicos. Si alguien de la casa se enfermó, dígale al médico sobre las condiciones de la vivienda y asegúrese de que quede anotado en el expediente.
• Comprobantes de renta. Cheques cancelados, recibos, estados de cuenta bancarios.
• Gastos que salieron de su bolsillo. Calentadores portátiles, purificadores de aire, viajes a la lavandería, noches de hotel, comida que tuvo que reemplazar, pertenencias que tuvo que reemplazar.