Un arrendador no decide quién merece un hogar.

Quién está protegido en California

La Ley de Empleo y Vivienda Justos (Fair Employment and Housing Act, Gov. Code § 12955 y siguientes) prohíbe la discriminación de vivienda por:

• Raza, color, ascendencia u origen nacional
• Religión
• Sexo, género, identidad de género, expresión de género u orientación sexual
• Estado civil
• Estado familiar — es decir, tener hijos
• Fuente de ingresos, incluidos los vales de vivienda
• Discapacidad
• Condición de veterano o militar
• Información genética

El Government Code § 12955(m) extiende todo lo anterior a las características percibidas y a las personas asociadas con alguien que tiene, o que se percibe que tiene, una de ellas.

Sección 8 y discriminación por fuente de ingresos

Desde 2020, en California es ilegal negarse a alquilarle a alguien porque tiene un vale de vivienda. La “fuente de ingresos” se define en el Government Code §§ 12927(i) y 12955(p)(1) como ingresos lícitos y verificables pagados al inquilino, al representante del inquilino o al arrendador en nombre del inquilino — incluidos los vales federales de asistencia de vivienda de la Sección 8, e incluidos los vales HUD-VASH para veteranos.

Dos obligaciones relacionadas que salen constantemente:

• El requisito de ingresos debe calcularse sobre la parte de la renta que a usted le toca pagar, no sobre la renta total del contrato (Gov. Code § 12955(o)(1)(A)). Un arrendador que le exige ganar tres veces la renta total cuando el vale cubre la mayor parte está aplicando el estándar equivocado.
• El historial de crédito no es la única prueba permitida. Desde el 1 de enero de 2024, el arrendador debe darle a quien recibe un subsidio la opción de presentar pruebas alternativas de su capacidad de pago — pagos de beneficios del gobierno, comprobantes de pago, estados de cuenta bancarios —, darle un tiempo razonable para conseguirlas y tomarlas en cuenta razonablemente en lugar del historial de crédito (Gov. Code § 12955(o)(1)(B)).

Lo que no es ilegal: simplemente preguntar por el nivel o la fuente de sus ingresos (§ 12955(p)(2)), ni verificar su empleo, pedir referencias de arrendadores anteriores y confirmar su identidad (§ 12955(o)(2)).

Cómo se ve esto en la vida real

Muy pocos arrendadores dicen en voz alta lo que de verdad piensan. Lo que solemos ver:

• La unidad “se acaba de alquilar” — y sigue anunciada al día siguiente, o se la muestran a otra persona esa misma tarde.
• Condiciones distintas para distintos solicitantes: un depósito más alto, un mes extra, la exigencia de un codeudor, un múltiplo de ingresos más estricto.
• Direccionamiento — a las familias con niños las empujan al primer piso o al edificio de atrás; a quien tiene un vale le hablan de una propiedad y no de otra.
• Reglas que caen sobre un solo grupo: límites a los niños en las áreas comunes, horarios de piscina para “adultos”, restricciones a las visitas, avisos solo en inglés cuando a otros inquilinos sí se les ayuda.
• Anuncios que expresan una preferencia o una limitación — ilegales en sí mismos bajo el Government Code § 12955(c).
• La aplicación repentina de una regla que nunca antes se hacía cumplir, justo después de que se supo de una característica protegida.

Las visitas de prueba, la evidencia comparativa y los propios registros del arrendador son la forma en que se prueban estos casos. Lo que a un solicitante le pasó por separado puede parecer ambiguo; puesto al lado de cómo trataron a otros tres solicitantes, casi nunca lo es.

Intención, efecto y qué ley conviene usar

Aquí es donde importa qué ley se elige, y donde muchos resúmenes publicados lo entienden al revés.

• La FEHA alcanza las dos cosas. El Government Code § 12955.8(a) fija un estándar de factor motivante para la discriminación intencional. La subdivisión (b) permite por separado una reclamación por efecto discriminatorio — una política neutral en apariencia que cae con más fuerza sobre un grupo protegido —, sujeta a una defensa de necesidad comercial y a un análisis de si existía una alternativa menos discriminatoria.
• Unruh por lo general exige intención. Bajo Harris v. Capital Growth Investors XIV (1991) 52 Cal.3d 1142 — que fue un caso contra el arrendador de un edificio de apartamentos —, la Ley Unruh no admite responsabilidad por impacto dispar. Así que Unruh no es el camino más fácil en un caso de efectos; es el más difícil.

Unruh sí aporta algo poderoso a un caso de discriminación intencional: el Civil Code § 52(a) prevé los daños reales más hasta tres veces los daños reales, pero en ningún caso menos de $4,000, por cada infracción, más los honorarios de abogado. Y el Civil Code § 51(f) convierte una violación de la ADA en violación de Unruh por sí sola, sin que se requiera intención por esa vía.

Dónde encaja la ley federal — y dónde California es más amplia

La ley federal de vivienda justa (Fair Housing Act) protege siete características: raza, color, religión, sexo, estado familiar, origen nacional y discapacidad. California protege todas esas y añade identidad de género, expresión de género, orientación sexual, estado civil, ascendencia, fuente de ingresos, condición de veterano y militar, información genética — y, a través del § 12955(d) y de Unruh, la ciudadanía, el idioma principal y el estado migratorio.

El Government Code § 12955.6 dispone que la FEHA no puede interpretarse de modo que dé a las clases protegidas menos derechos que la ley federal, y sí puede interpretarse de modo que les dé más derechos.

Plazos y cómo avanza una reclamación

• Un año para presentar una queja ante el Departamento de Derechos Civiles de California (CRD) (Gov. Code § 12980(b)). Otra vez, ojo: en vivienda es un año; en empleo son tres.
• Dos años para presentar una demanda civil, contados desde que ocurrió o terminó la práctica, sin contar el tiempo en que estuvo pendiente un procedimiento administrativo (Gov. Code § 12989.1(a)).
• No está obligado a ir primero al CRD. El Government Code § 12989.1(b) permite presentar una demanda civil se haya presentado o no una queja.
• Un año para una queja ante HUD; dos años para una demanda civil federal.

Los remedios en una demanda civil incluyen daños reales y daños punitivos sin tope legal (Gov. Code § 12989.2), medidas cautelares, y honorarios y costos, incluidos los honorarios de peritos — otorgados a discreción del tribunal a la parte prevaleciente, en cualquiera de las dos direcciones.

Qué es lo que más ayuda

• El anuncio. Tome una captura de pantalla, con la fecha, y vuelva a revisarlo después de que le dijeron que ya estaba alquilada.
• Cada mensaje. Textos y correos con el arrendador, el agente o el administrador — sobre todo cualquier cosa sobre depósitos, requisitos de ingresos, niños o vales.
• La solicitud y las condiciones que le dieron. Las condiciones por escrito son el punto de comparación.
• Nombres. Quién le mostró la unidad, quién contestó la llamada, quién más solicitó.
• Notas, el mismo día. Anote lo que le dijeron mientras lo recuerda con exactitud. Las citas aproximadas pierden fuerza.